La fotografía inmobiliaria

La importancia de la fotografía en el mundo inmobiliario

Hacer fotos de calidad a un inmueble es sin duda una de las tareas que todo asesor inmobiliario debe tener en cuenta, ya sea por sus propios medios o subcontratando un fotógrafo profesional, y es que esta es la carta de presentación que tiene cada inmueble en la web. Esta es la herramienta que servirá para causar una primera buena impresión.

Tener fotos de calidad:
– Denota profesionalidad.
– Demuestra que el agente inmobiliario se preocupa y busca lo mejor.
– Atrae más posibles compradores, por lo que aumenta la probabilidad de venta.
– Ayuda a destacar entre los demás.
– Muestra realmente el estado de la vivienda.
– Transmite sensaciones.
– Invita a visitar la vivienda.

La primera impresión cuenta y esa es tarea de la fotografía

La fotografía inmobiliaria no es apta para las prisas, hay que tomarse el tiempo necesario en cada vivienda y cada espacio, tener en cuenta aspectos como la limpieza, el orden, la decoración y la iluminación. Evitar rotundamente las fotografías con el móvil, desenfocadas, pixeladas o de espacios que no interesan publicar en la web. Hacer fotos de calidad ayuda a que más personas soliciten información o una visita. Las fotos bien hechas más una descripción con todo lujo de detalles relevantes sobre la vivienda y el entorno la posicionarán entre las primeras y más atractivas.

Para hacer las fotos, en primer lugar contratar un profesional, en caso de no poder hacerlo, NO utilizar el móvil y seguir estas recomendaciones para hacer fotografía inmobiliaria:


El entorno, comienza de afuera hacia adentro, es más fácil olvidar hacer la fachada y el entorno si lo dejas para último. Y la foto de la fachada es un MUST, no debe faltar.

– Es necesario un objetivo de gran angular, se tiene una mejor y mayor idea de cómo es la vivienda si realmente se aprecian 3 paredes en vez de dos. No se trata de distorsionar, sino de sacar lo mayor posible de cada espacio, destacar la amplitud.

Utiliza un trípode, a menos que utilices el nivelador de la cámara y puedas hacerlas sin moverte. Así las fotos quedan todas a la misma altura, y rectas.

El ángulo adecuado tanto de acuerdo a los mobiliarios de cada estancia como la incidencia de la luz natural. Evita tanto interiores oscuros como exteriores como manchas blancas, sobre todo si desde ese espacio se tienen vistas increíbles. Lo ideal es ver bien iluminado el interior y disfrutar de las vistas a través la ventana en una sola imagen.

No olvidar ningún espacio terraza, garaje, cocina, piscina, jardín, portal si se trata de un edificio, porche si se trata de una casa. Una estrategia para no dejar ningún espacio es hacer las fotos desde o hacia la puerta de entrada siguiendo la distribución del inmueble.

Crear ambientes que resulten acogedores e inviten a disfrutar de ese espacio y que transmita sentimientos. Aquí se puede hacer uso de la técnica que hemos mencionado en otras ocasiones, el home staging.

El encuadre es decir la proporción del espacio que realmente va a salir en la fotografía. No solo que sea un a proporción adecuada, sino que también sea el que refleje cómo es en realidad la vivienda.

– Muestra varios ángulos es más fácil entender la vivienda si de un mismo espacio se tienen fotos desde distintos ángulos.

Despierta la creatividad

10 consejos para una mudanza perfecta

La mudanza, para muchos es un término que denota horror y estrés, sin embargo a otros les encanta, y es que lo ven igual que nosotros, de la mano a un cierre de una gestión inmobiliaria con éxito en la que familias encuentran su nuevo hogar, un nuevo comienzo y una oportunidad de hacer limpieza.

Lo primero es tener paciencia, respirar y mantener la calma, porque este proceso puede resultar agotador tanto a nivel mental como físico. Luego decidir el cómo y cuándo, es decir si la mudanzas la harás tú o si vas a contratar una empresa para gestionar el traslado de mobiliarios y cajas.

mudanzas

Para no morir en el intento aquí tienes 10 consejos básicos para organizar una mudanza:

1. Procurar hacer o contratar una limpieza profunda en la nueva vivienda, que estén hechas todas las reparaciones, retoques y pintura en caso de ser necesario.

2. Agradecer y tirar, seguir la técnica de Marie Kondo para mantener el orden, agradecer al artículo por haber sido útil y sacarlo, donarlo, venderlo o tirarlo según la condición en que se encuentre.
La limpieza será la clave en esta etapa.

3. Preparar materiales como caja, cinta adhesiva, rotulador y papel para embalar objetos frágiles.

4. Asegurar la contratación de los servicios, luz, agua, gas, internet en la nueva vivienda.

5. Clasificar e identificar. Es importante preparar las cajas según la estancia y enumerar / nombrar la ubicación de la misma.

Un método u otro o la combinación de ambos. El primero es hacer una especie de albarán y numerar las estancias, en este método se enumeran las cajas. Otra estrategia es nombrar las cajas según la estancia a la que pertenecen y la combinación de ambas es nombrarlas y numerar teniendo en cuenta cuántas cajas de ese espacio hay. Es decir, «cocina, 1/3» para indicar que es la caja 1 de las 3 de la cocina. Y si eres de los meticulosos, puedea idénticar cada espacio con etiquetas de color.

6. Mantener todas las piezas de los muebles juntas, ya sea tornillos, cables …todo. Los tornillos recomendamos utilizar bolsas pequeñas de cierre fácil, ya que son piezas muy pequeñas y fáciles de perder.

7. Seguir un orden.

8. No dejar nada vacío, si se pueden utilizar cajones para almacenar cosas livianas, es buena idea aprovecharlo teniendo en cuenta el peso. Al igual que mochilas, bolsos grandes y maletas serán útiles para evitar muchas cajas.

9. Al llegar a la nueva vivienda, colocar cada caja en el lugar que corresponde y comenzar por la cocina, probablemente se tengan alimentos que necesiten refrigeración.

10. Por último, celebrar el fin de la mudanza e inaugurar el nuevo hogar.

Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra o con derecho a compra, es una alternativa para adquirir una vivienda a largo plazo. Es un contrato de alquiler compuesto por un subcontrato de venta. El inquilino vivirá arrendado por un período de tiempo determinado y tras pasado ese tiempo del primer contrato, el mismo tiene derecho a comprar la vivienda al precio acordado; en caso de acceder a la compra, al precio total de venta se descontará la mitad o la cantidad total de las rentas pagadas hasta ese entonces.

Es sin duda una alternativa para la compra de una vivienda para aquellos compradores que no pueden acceder a una hipoteca. Aunque no es necesario pedir un préstamo hipotecario, el propietario puede solicitar a los inquilinos algún tipo de aval de cara a la futura compra del inmueble.

Factores o condiciones en el contrato de alquiler con opción a compra:

• Debe estar pautado el precio de venta de la vivienda y una vez cumplido el contrato de alquiler será el mismo de la fecha en que se firmó dicho contrato.
• En caso del propietario establecer una prima inicial, debe estar especificado en el contrato.
• Al firmar el contrato, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda y por tanto tendrá exclusividad de compra.
• Si tras finalizar el contrato, se decide prorrogar; el inquilino pierda todo el derecho a compra.
• Se puede efectuar el proceso de compra – ventas antes de finalizado el contrato.

Para el propietario
Ventajas:
• Recibe ingresos desde el primer momento por el alquiler.
• Atrae a compradores que habían descartado el inmueble por temas hipotecarios.
• Saca partido al inmueble sin necesidad de descartar la venta.

Inconvenientes:

• Puede perder el tiempo si a final de contrato el inquilino decide no comprarla.
• No dispone de margen para aumentar el precio de la vivienda en caso de que suba el precio de mercado.

Para el inquilino
Ventajas:
• Disfrutar de la vivienda antes de la compra.
• Dispone de tiempo para gestionar financiación para la compra.
• Precio de venta fijado en el contrato, por lo que no corre riesgo de que pueda subir.
• Puede proceder a la compra en cualquier momento del contrato.

Inconvenientes:
• Si el mercado provoca una baja de precios del inmueble, no podrá beneficiarse de dicho cambio ya que hay un precio pautado.
• El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:

ALQUILER – Liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato.
COMPRA – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

• En caso de no optar por la compra del inmueble, pierde la prima aportada inicialmente.

Si necesitas asesoría para gestionar o buscar un inmueble en la condición de alquiler con opción a compra, ¡escríbenos!

¿Qué debe tener una web inmobiliaria?

Más del 90% de las personas empiezan la búsqueda de un inmueble a través del internet. Tanto el posible comprador como el vendedor harán una búsqueda para conocer inmobiliarias y para tener una idea de precios según la zona. En los tiempos que corren no basta con tener una web, hay que destacar entre los demás y responder a las búsquedas del cliente. Así toma nota, porque si no tenías en cuenta estos puntos debes ponerte con ellos ¡YA!.

• Contar con el certificado de seguridad SSL.

• Diseño atractivo, usable y práctico. De fácil navegación.

• Diseño responsive; que el diseño permita la adaptación a distintos los dispositivos y se puedan utilizar correctamente las diversas funcionalidades.

página web responsive

• Velocidad de carga; los usuarios cada vez demandan más rapidez y de no ser así es probable que abandonen, así que ¡échale un vistazo a tu velocidad de carga!

• Multi – idioma; sobretodo si una parte de tu público proviene del extranjero y su idioma oficial no es el español. Ojo aquí con las traducciones de google, no siempre son las adecuadas.

• Información de tu empresa, quienes sois y qué hacéis.

• Formulario de contacto.

• Buscador de inmueble. Suena obvio y es en lo primero que se piensa, pero ten en cuenta que debe ayudar a responder lo que el cliente necesita.

• Detalle de los servicios que ofreces.

• Conecta SIEMPRE con tus redes sociales. Es una de las estrategias para que también te sigan en tus medios sociales.

• ¡Llamada a la acción! No olvides este aspecto, es fundamental, ya sea rellenar formulario, escribir email o por whatsapp, suscribirse a las newsletter, seleccionar inmuebles como favoritos, actualizaciones sobre modificación de un inmueble, entre otros…

Hay muchos otros aspectos a tener en cuenta, estos han sido una pincelada de los que NO debes olvidar, y claro, no menos importante la presentación del inmueble con fotos de calidad, buenas y creativas descripciones, así como lo detallamos en el blog “Claves para anunciar inmuebles online”

Locales como viviendas

Cambio de uso de locales a viviendas

En los últimos años ha sido tendencia cambiar el uso de los locales comerciales a viviendas y es posible que con la nueva normalidad se fomente aún más. Este fenómeno suele estar presente en calles secundarias, ya que desde hace un tiempo se ha visto como cada vez hay más locales con carteles de “se alquila” o “se vende”, eso sumado a la alta demanda de viviendas, genera este nicho de mercado. Es importante analizar si merece la pena adaptarse y hacer cambios ante las nuevas tendencias de mercado o seguir intentando alquilar o vender ese local que ya tiene más de un año con cartel en el escaparate.

Cambiar el uso a vivienda no es abrir y cerrar los ojos, hay que llevar a cabo una serie acciones y cumplir requisitos de accesibilidad, habitabilidad y salubridad según la normativa vigente, ya que se trata de bajos, muchos de los cuales pueden estar en zona de alto tráfico de vehículo o de peatones, lo que conduce al ruido.

El primer paso es comprobar que en el título o estatutos de la comunidad no haya un apartado que indique la prohibición del cambio de uso de los locales en los bajos y que dicha modificación no altere ningún elemento común ni la cuota de participación. En caso de que esté prohibido no se necesita unanimidad de la comunidad de propietarios, si contamos con la licencia municipal y los estatutos no establecen prohibición se puede hacer sin pedir permiso a la comunidad, si está prohibido un acuerdo con mayoría reforzada es suficiente

Presentar un proyecto con la propuesta para el cambio de uso preparado por un arquitecto, cumpliendo la normativa del Código Técnico de la Edificación, es decir debe cumplir con las condiciones e instalaciones requeridas para que pueda ser utilizada como vivienda; y además cumplir la normativa municipal para estos casos; debe poder conseguirse. Esta última es por la cual se comprobarán esos requerimientos mínimos y a través de la que se podrá solicitar alta en los servicios de agua, luz y gas; así como para poder alquilar o vender.

Importante tener en cuenta que el local disponga de estas características: (Estas son solo algunas)

• Se encuentra en edificio de viviendas y si no lo está la normativa permite usos residenciales.
• Posibilidad de añadir salida de humos  según normativa.
• Altura mínima útil de 2,50 m entre pavimento y techo
• Si tiene o hay posibilidad de habilitar ventilación y ventanas al exterior
• Accesibilidad (ascensor o rampa desde la calle)
• No importa que esté a pie de calle
• Superficie útil de al menos 40 m2
(En el ayuntamiento de Santander)