Guía para entender la nueva Ley Hipotecaria

Ha entrado en vigor la nueva Ley de crédito inmobiliario más conocida como la Ley Hipotecaria. La nueva norma llega con más de tres años de retraso y varias polémicas en su camino.

Uno de los puntos más discutidos de la Ley era su carácter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectarían a las hipotecas ya firmadas. La nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya hipotecados podrán beneficiarse de los cambios de la Ley en los puntos de novación o de subrogación de su préstamo.

El director de Hipotecas de iAhorro.com, Simone Colombelli responde a alguna de las principales preguntas sobre la nueva Ley.

¿Cuáles son los beneficios de esta Ley?

Protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera. La nueva Ley Hipotecaria podría resumirse en estos tres puntos para tener una visión global de su objetivo. Con la protección al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su préstamo y sepan qué están firmando. De esta manera se reducirán las demandas en este sector que en los últimos años ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cláusulas suelo o el IRPH.

En cuanto a los gastos, la norma reparte de una forma más equitativa los costes de formalización de la hipoteca. Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagará la tasación y las copias del notario.

La Ejecución hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses el 3% de la hipoteca en la primera mitad del préstamo, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del préstamo el plazo para la ejecución pasa de los 12 meses a los 15% o el 7% de la deuda.

¿Por qué ha tardado tanto en entrar en vigor la Ley en España?

En 2014, la Unión Europea impulsó una norma para reforzar la protección de los consumidores que contratara una hipoteca. Desde ese momento, los países de la UE debían adaptar estos cambios a su jurisprudencia algo que en España se ha ido retrasando por la inestabilidad política de los últimos años.

La Comisión Europea dio en 2016 un plazo de tres años a España para que se adaptará a la nueva norma, algo que no ha sido posible hasta ahora. En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy aprobó un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de Pedro Sanchez y que finalmente no se pudo votar en el Congreso de los Diputados hasta el 21 de febrero de 2019. Antes de ser votado en el Congreso el texto tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos políticos presentaran sus enmiendas.

¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?

Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la Ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes.

Este es el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La ‘guerra hipotecaria’ por captar al cliente que busca financiación para la compra de un inmueble comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.

¿Por qué la Ley hace tanto hincapié en la TAE de las Hipotecas?

Muchos clientes no saben que la TAE es el coste total de su préstamo. A la hora de elegir una hipoteca u otra, muchos solo comparaban los tipos de interés sin tener en cuenta que podía haber otros costes en el préstamo que no están incluidos en el TIN.

El hecho de explica la TAE está relacionado con la transparencia, se está pidiendo a los bancos que detallen todos los costes de su préstamo para que el cliente los conozca.

¿Se prohíben las vinculaciones, pero los bancos siguen ofreciendo seguros?

Sí, la Ley prohíbe las vinculaciones. No se puede obligar a un cliente a contratar un seguro u otro producto como condición para que le concedan la hipoteca. Sin embargo, las entidades pueden hacer rebajas en sus tipos de interés a sus clientes si estos contratan, por ejemplo, el seguro de hogar.

También es verdad que el cliente puede contratar un seguro con el banco y al año siguiente cambiarlo, en este caso no perdería la bonificación recibida por la entidad en el momento en el que formalizó su préstamo. Siempre y cuando el seguro que presente al banco tenga las mismas o mejores características.

¿La Ley facilita la subrogación de la hipoteca?

Subrogar la hipoteca significa cambiar la hipoteca de un banco a otro. La nueva norma facilita este cambio ya que desaparece la comisión de subrogación que oscilaba entre el 0,25% y el 1%, en función del año en el que se compró la vivienda.

Es posible que algunos bancos vean en la subrogación una posibilidad para ‘robar’ hipotecas a otras entidades. Para que la ‘guerra por la subrogación’ no sea muy agresiva, la Ley impone unos costes para el banco que quiere ‘robar’ la hipoteca.

¿Qué se ha quedado en el tintero?

La dación en pago. Este ha sido unos de los puntos más discutidos de la Ley, que se obligara a los bancos a saldar la deuda del cliente con la vivienda.

Detallamos algunos de los puntos clave que cambian con la nueva Ley Hipotecaria:

Se elevan los plazos para la ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por impago de las cuotas. Antes, se diferenciaba entre un impago en la primera mitad de la hipoteca y en la segunda mitad. Si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3% de la deuda. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva Ley establece que el impago tendrá que suponer el 7% de la deuda o haber un retraso en los pagos de 15 meses.

Será gratis subrogar la hipoteca

Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 0,15%.

Bajan las comisiones por amortizar el préstamo

Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

Novación de la hipoteca

Si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo.

Gastos de la hipoteca

El cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Hay bancos que en sus ofertas incluyen también este gasto de forma voluntaria.

Cláusulas suelo

Quedan eliminadas de los contratos hipotecarios. La dación en pago será voluntaria y solo se aplicará si lo establecen las partes.

Vinculaciones

Las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. A pesar de esto, el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y «en ningún caso», si el producto tiene las mismas carteristas o mejores, la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

Intereses de demora

Se han rebajado los intereses de demora planteados en la norma. Ahora se limitará a tres puntos mientras que antes eran los tres puntos más el tipo de interés inicial.

Tasadoras

El cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.

Hipoteca verde

Las hipotecas verdes, aquellas que vayan dirigidos a proyectos de inversión en eficiencia energética, no requerirán la necesidad de otorgar escritura pública y se podrá inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Evaluación del cliente

Las entidades podrán llevar a cabo una evaluación de la solvencia del o los solicitantes del préstamo hipotecario antes de concederle el crédito. El usuario no tendrá que pagar el coste de este estudio realizado por el banco.

Borrador del contrato

Los futuros hipotecados deberán disponer del contrato hipotecario diez días antes de la firma para poder consultarlo con tiempo y dedicación.

Información del notario

Los notarios realizarán un cuestionario al futuro hipotecado para cerciorarse que entiende todas las condiciones de su préstamo. El cliente tiene obligación de ir a notario dos veces y esté deberá asegurarse de que entiende lo que va a firmar, en una de éstas visitas no ira el banco.

Código de buenas prácticas

Será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.

Comisión de apertura

Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura. A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.

La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

Comparar tendrá premio para los que buscan financiación

La nueva Ley es una oportunidad para los comparadores hipotecarios. Tanto los futuros hipotecados como los que ya están pagando una hipoteca pueden beneficiarse del servicio de un comparador donde pueden encontrar toda la oferta hipotecaria, una información que es gratuita para el usuario.

Lo más importante de todo es la transparencia por lo que toda norma o Ley que vaya en esta línea es buena para el cliente, el banco y el comparador.

Fuente: www.Finanzas.com

La compra de viviendas cae con fuerza en junio y se frena en seco en el primer semestre del año

En los primeros seis meses del año cambiaron de manos 263.557 casas, las mismas que en el año anterior y frente a los fuertes crecimientos de los últimos cinco años

El mercado de la vivienda se enfría. En los primeros seis meses del año cambiaron de manos 263.557 casas. Supone un estancamiento total, ya que son las mismas que en el año anterior y frente a los fuertes crecimientos de los últimos cinco años. Es la cifra de crecimiento más baja para un primer semestre desde 2014. Y si se analiza solo el mes de junio, la caída fue del 9%, la mayor bajada mensual también desde 2014, en concreto, desde febrero de ese año.

Venta viviendas por meses

El semestre ha sido movido para el mercado de la vivienda. Justo antes de arrancar el año, hubo una polémica sentencia del Tribunal Supremo que terminó un cambio legislativo para que las entidades pagaran el impuesto de actos jurídicos documentados. Finalmente, ya en 2019, entró en vigor una nueva ley para los créditos para vivienda. Por medio, incertidumbre sobre cómo debía procederse en las gestiones hipotecarias y notariales. Junio se salda así con una fuerte bajada y si se mira el semestre completo, para evitar los altibajos causados por los vaivenes legislativos, el semestre arroja un parón.

Las cifras son las peores desde 2014, un año difícil de superar en caídas, ya que se registraron bajones del 23% y 27% en el arranque de aquel año, tras fuertes bajadas también en 2013, después de que se hubiera eliminado la deducción a la compra de vivienda. Las bonificaciones en la declaración de la renta habían desaparecido en 2011 de la mano del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, el Gobierno de Mariano Rajoy las había resucitado en 2012, pero volvió a eliminarlas para 2013. Eso hizo que se desplomaran las operaciones. Desde entonces, el mercado había ido recuperando el pulso. Pero en 2019, vuelve a enfriarse.

Por mercados, el más activo sigue siendo el de la vivienda usada, la más numerosa disponible para la venta. Sin embargo, también es la que más baja. En total, acumula una caída semestral del 1,6% y solo en junio pierde el 9,2% de las operaciones. La vivienda nueva, escasa en especial en las zonas con más actividad como Madrid o Barcelona, crece un 7,4% en el año, pero baja el 7,8% en junio.

Incertidumbre normativa y política

Fernando Encinar, jefe de estudios del portal idealista, ha valorado a través de un comunicado que «los datos del INE continúan la racha de otros indicadores al mostrar una desaceleración en el mercado inmobiliario». Los datos de los últimos meses, explica, agudizan la tendencia y muestran un enfriamiento de las operaciones, y cita varios factores, como la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, «el parón de muchos inversores que han decidido quedarse en compás de espera mientras se aclara el panorama político» y la incertidumbre del último año por la inestabilidad política. «De la composición del nuevo Ejecutivo (y de la deriva política que tenga en relación con el sector inmobiliario) dependerá que sigamos recibiendo o no inversión y que el número de compraventas vuelva a la senda del crecimiento», ha opinado.

En los seis primeros meses del año, la comunidad donde más bajan las compraventas en comparación con el año anterior, es en Melilla (-22%), Canarias (-15%) y Baleares (-9,75%). Le siguen la Comunidad Valenciana (-3,81%), Madrid (-3,46%) y Navarra (-2,39%). Donde más avanzan las operaciones es en Extremadura (17,2% más), Castilla-La Mancha (13,67% más), y La Rioja (13,5% más).

Si se mira solo el mes de junio, los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas son Castilla-La Mancha (9,2%), Murcia (7,2%) y Galicia (4,5%). Por su parte, Canarias (–22,5%), Baleares (–17,4%) y Aragón (–13,9%) registran las tasas de variación anual más negativas en junio. Si se mira la tasa según la población de cada región, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes son la Comunidad Valenciana (159), Murcia (128) y Andalucía (123).

Fuente: ElPaís
fecha: 7 agosto 2019

Inmobiliarias sin comisión, ¿Dónde está el truco?

contrato

Cada vez hay más inmobiliarias sin comisión. Con la llegada del PropTech nos encontramos nuevos actores dispuestos a transformar el sector inmobiliario. Aun así, es importante tener en cuenta la letra pequeña.

Vender tu casa sin comisiones puede suponerte un gran ahorro, si bien hay veces que no lo es en absoluto. Y es que muchas de estas inmobiliarias sin comisión te cobran durante un tiempo determinado, aunque no vendan tu casa.

Housell

Si hay una inmobiliaria sin comisión que esté teniendo mucho éxito, esa es Housell. Sin embargo, es también la que ofrece peores condiciones. Con una gran campaña de marketing y comunicación, Housell aparece en la radio, la tele, los periódicos, las redes sociales y hasta en el metro o los autobuses. Su lema es “la nueva forma de vender tu casa”. En su web presumen de haber vendido más de 1.000 viviendas al año, pero lo que se olvidan mencionar es si estas viviendas se han vendido o no y que a pesar de ello, sí cobraron los honorarios a los propietarios. Su objetivo principal es la captación de clientes, ya que una vez firmen el contrato los propietarios pagan sus tarifas vendan o no la casa.

También ofrece de antemano uno de los precios más bajos: 945 euros. Sin embargo, en este precio no se incluyen los trámites ni las visitas. Para ello, tendremos que pagar 299€ por los trámites y 499€ por las visitas. Sumándolo todo, tenemos una tarifa de 1743€ + IVA, lo que sigue siendo bastante económica. Además, no tiene exclusividad.

Entonces, ¿dónde está el problema? El problema con Housell es la duración del servicio. Este pago se produce por solo 6 meses. Si queremos continuarlo posteriormente, tendremos que pagar de nuevo. Hay que tener en cuenta que, si bien en ciudades como Madrid o Barcelona el mercado de la vivienda está subiendo, hay una gran parte de España que no lo hace. Es algo que ya hemos comentado en alguna de nuestras notas de prensa.

Igualmente, hay que tener en cuenta la oferta y la demanda. Una vivienda en una población de 600 habitantes, aun estando a precio de mercado, tiene poca demanda. Por ello, puede ser que el comprador adecuado no llegue en esos seis meses. Cada mercado tiene sus tiempos y decir lo contrario es engañar.

El otro problema que tiene Housell es su servicio. Si echamos un vistazo a sus reseñas, encontramos un gran número de reseñas negativas. No hay nada como ver las reseñas para descubrir si podemos o no fiarnos de una empresa. Igualmente, hay que mencionar la opacidad de sus procesos. Si consultamos las condiciones de contratación en su página web, vemos como los precios y formas de pago están en anexos que no es posible consultar online.

Por último, también mencionar que al cobrar vendan o no vendan la vivienda, el servicio podría ser más deficiente, ya que no tienen la motivación extra de tener que vender para cobrar.

Housfy

El siguiente portal del que vamos a hablar es Housfy. Como curiosidad, podemos mencionar que los fundadores deHousell y Housfy trabajaron juntos anteriromente en Groupalia. Un problema que comparten ambos es que se tratan de startups sin experiencia propia en el sector inmobiliario. Por ello, no pueden ofrecer la rapidez en las gestiones y el asesoramiento experto que muchas compraventas necesitan, especialmente en casos de herencias, viviendas de protección oficial, etc.

Housfy es una de las inmobiliarias sin comisión que si te incluyen todo. Sin embargo, tienen dos tarifas diferentes con distintas condiciones.

Recientemente han subido su tarifa a 3.990€ (IVA incluido) y tampoco realizan visitas. Aunque es un precio económico en relación con el sector tradicional, se trata de un precio elevado si estamos hablando de una inmobiliaria online proptech. Este servicio requiere una exclusividad de 6 meses. Solo está disponible para Madrid, Valencia, Barcelona y su área metropolitana. En este caso, solo se paga al vender.

Cuenta con otra tarifa con un servicio similar al de Housell por 945€. En este caso no incluye ni visitas ni fotografías. Eso sí, no requiere exclusividad y está vigente en toda España. Sin embargo, se paga en el momento de contratar. A diferencia de Housell, este servicio no tiene fecha límite.

Propertista

Propertista es la inmobiliaria low cost más barata hoy día. Ofrecen un precio de 895€, con IVA incluido. Sin embargo, comparten dos de los problemas de Housell. No hacen visitas y tienen un periodo máximo de un año. Igualmente, hay que señalar que se trata de una inmobiliaria que cobra por adelantado. Por otra parte, trabajan sin exclusividad. Al cobrar sí o sí, no les importa que esté o no en otras inmobiliarias.

Si necesitamos vender nuestro piso para poder pagar a la inmobiliaria, no son buenas opciones. De nuevo, además, nos encontramos con el problema de que la falta de incentivos. Al cobrar de antemano, ¿qué nos asegura que se van a esforzar en vendernos la casa? Solo nuestra buena fe.

Este tipo de inmobiliarias que cobran por adelantado juegan con una ventaja empresarial (y desventaja para el cliente). Pueden establecer en su valoración del inmueble un precio más elevado del real. Así, se juega con las expectativas de los mismos. Cuando pase el tiempo y no lo consiga vender a ese precio, tendrá que bajarlo si no quiere perder todo el dinero que ha invertido en la inmobiliaria.

En una inmobiliaria que venda a éxito como Templo Consulting, establecer expectativas de precio real de mercado es fundamental.

Cliventa

Cliventa fue una de las primeras inmobiliarias proptech que apareció en el mercado. Con un par de años a sus espaldas, también ha cambiado su modelo. De hecho, su precio está actualmente por encima del de Housfy. En estos momentos se sitúa a 3.990€.

Aunque lo tenga todo incluido, nos encontramos de nuevo con un precio más elevado de la cuenta. Pagar más de cuatro mil euros con IVA, no se aleja demasiado del porcentaje de una inmobiliaria tradicional, especialmente en los casos de las viviendas más económicas. El contrato es de un año, pero es prorrogable mes a mes. No tiene exclusividad.

Por otra parte, también señalar que el cartel de Se Vende, la cédula de habitabilidad y el certificado energético se pagan aparte. En total, estaríamos hablando de 4222€ + IVA.

Prontopiso

Ha sido uno de los últimos en conseguir una inyección de financiación. En la teoría, el proceso de Prontopiso es ideal. Lo pones a la venta con ellos y si en 90 días no lo has vendido te lo compran por el 95% de su valor. Sin embargo, si vemos el número de inmuebles en cartera nos daremos cuenta que la fórmula no ha tenido mucho éxito. En los momentos en los que se escribe este artículo, tienen solo 3 inmuebles a la venta. Esta es una de las agencias que trabajan al contado, pero ¿cómo funcionan estas inmobiliarias?

¿Por qué? La razón es muy obvia. Al contrario de lo que pasa con inmobiliarias sin comisión como Housell o Propertista, en este modelo de negocio se bajan demasiado las expectativas de precio. Al poner un precio por debajo del valor de mercado, te aseguras que vas a venderlo. En caso de no lograrlo en 90 días, la inmobiliaria sigue sabiendo que le va a sacar un porcentaje a la vivienda.

En este momento puedes pensar que esto se contradice con lo que hablamos sobre Housell. Mencionábamos que había lugares de España donde los precios estaban cayendo o donde no hay tanta demanda.

¿Cómo puede hacer Prontopiso para que le rente este modelo en esas ciudades? No puede. Por ello, solo lo ofrece en Madrid y Barcelona, lugares donde siempre habrá demanda de vivienda. Si tienes una casa en Ciudad Real,Cáceres o Zaragoza, por mencionar tres lugares donde el precio de la vivienda está bajando, no podrás utilizar este modelo.

Deplace

Uno de los nuevos portales que ofrecían mejores condiciones cuando escribimos este post era Deplace. En su momento, pedían un precio único de 1990€ que subía a 2990€ con visitas. Se trataba de un servicio similar al nuestro, aunque un poco más caro y sin la experiencia de cinco años en el sector inmobiliario. El contrato dura un año, aunque se puede cancelar en cualquier momento. Ahora, sin embargo, el precio ha subido a 2.990€ + IVA sin visitas.

Por tanto, ha dejado de ser una opción interesante para vender tu piso sin comisiones.

Nethousers

Nethousers acaba de salir con una oferta muy atractiva. 1660€ por la venta de una casa. En cuánto pase este periodo, el precio volverá a 1990 euros. Sin embargo, Nethousers, como Housell o Propertista, también tiene un plazo máximo de un año y cobran por adelantado.

Aunque sus oficinas físicas están en Córdoba, actualmente solo tienen pisos en Málaga y Almería. Muchas de las zonas donde se encuentran sus pisos están bajando en la venta, por lo que el año de plazo puede no ser una buena idea.

Tiko

Tiko funciona de la misma manera que Prontopiso, otra inmobiliaria que trabaja al contado. Aun así, difieren en una característica. Los profesionales de Tiko te compran directamente la vivienda si aceptas su precio. Te hacen una oferta en te hacen una oferta en 24 horas, sin comprobar nada.

Más de una vez hemos hablado de las herramientas de valoración online. Pueden servir para hacernos una idea aproximada pero no para dar una valoración real. No tienen en cuenta las reformas, las vistas o la planta de la vivienda. Sin embargo, todos estos aspectos influyen en el precio final.

Es sencillo, no puede valer lo mismo una casa reformada que sin reformar. Tampoco vale lo mismo un ático que un bajo. Una casa con parqué valdrá más cara que otra que no lo tenga. Una cocina acabada con encimeras de mármol subirá el precio de una vivienda frente a otra sin cocina o con encimera de aglomerado. Por todo ello, siempre recomendamos una valoración presencial. Las valoraciones online son una guía, pero luego hay que sumar o restar según otras características.

Tiko opera únicamente en Madrid.

Smartsell

Una de las últimas inmobiliarias sin comisión en salir es Smartsell. En su página web encontraremos tres tarifas diferentes. Una de 1999€ que incluye la mayor parte de los servicios menos las visitas. Las visitas valen 499€. También tenemos la posibilidad de pagar 299€ por el contrato de arras, nota de simple y el certificado de eficiencia energética, así como el acompañamiento a notaría.

Además de contar con un precio algo más elevado que otras opciones, uno de sus problemas es que operan únicamente en Madrid. Si queremos vender el piso en otro lugar, no podremos hacer uso de sus servicios.

Curiba

Curiba es otra de las inmobiliarias sin comisión que cobra al hacer el contrato de arras. Si no vendes, no pagas. Su precio es de 2.990 e incluye IVA. Eso sí, solo trabajan en la Comunidad de Madrid. Agendan y gestionan las visitas, pero no las realizan. Se trata de un servicio bastante completo, pero con un precio más caro que Templo Consulting u otras opciones y letra pequeña.

La letra pequeña indica que Curiba requiere de exclusividad. Es decir, si estamos con Curiba no podremos trabajar con ninguna otra agencia inmobiliaria. El contrato tiene una duración de cinco meses, que pueden ser prorrogables a otros cinco.

Melibero

Melibero se vende directamente con una información falsa. Al entrar en la su página de inicio nos dicen que es “la tarifa más barata del sector”. Sin embargo, según hemos podido ver en este artículo, se trata de una de las más caras. Además, no es exactamente una inmobiliaria sin comisión.

En Melibero encontramos tres precios diferentes según el precio de la venta. Si vale hasta 120.000€ se pagarán 3.000€, si vale hasta 240.000€ se pagarán 4.000€ y si vale más de 240.000€, el precio será de 5.000€. Se trata al final de tres comisiones diferentes. Eso sí, con Melibero las visitas están incluidas en el precio.

Una de las claves de las inmobiliarias sin comisión es que se paga un precio por determinados servicios y gestiones. Un precio fijo porque una vivienda de 120.000€ tiene los mismos trámites que otra de un millón. Sin embargo, Melibero establece esta distinción. Como parte positiva hay que destacar que solo se paga si se vende y no tiene exclusividad. Eso sí, solo trabajan en Barcelona.

Melibero tiene también otra opción similar a Tiko o Prontopiso. Si lo deseas, puedes aceptar una oferta del Grupo Cat Real Estate, normalmente más baja de su precio de mercado.

Templo Consulting

Por último, toca hablar de nuestra inmobiliaria sin comisión. En Templo Consulting cobramos solo 1950€ + IVA. Trabajamos principalmente en Madrid capital y parte de la Comunidad de Madrid y también a nivel nacional dependiendo de los casos y no tenemos exclusividad. Es decir, solo cobramos si el inmueble se vende y siempre después de la escritura pública y el cheque nominativo que recibe el vendedor se hace efectivo.

Tenemos más de cinco años de experiencia en el sector, con asesores expertos con formación técnica y titulaciones de arquitectura, ingeniería en topografía e ingeniería de la edificación. Realizamos todos los trámites en un tiempo récord. También ayudamos al comprador a encontrar financiación. Pensamos que, objetivamente, somos la mejor opción. Por ello, hemos decidido hacer esta comparativa. Ahora te toca a ti decidir con todos los datos sobre la mesa.

Fuente Templo consulting

No todo son ventajas

Como hemos podido apreciar en el reportaje, trabajar con una proptech no es ninguna ganga, algunas cobran por adelantado y su gestíon es de dudosa calidad y las que cobran si venden siguen ofrececiendo servicios cuyo costo sobre tarifa no asciende ni al 10% de lo que cobran, sin visitas y en ocasiones con suplementos por servicios, y lo más importante el trato humano.

Apostamos por la figura del agente tradicional, la cercanía y el calor humano como pilar fundamental de la confianza en la compra o venta del bien mas relevante de tu vida.

Si necesitas comprar o vender una propiedad busca a través de nuestro buscador de agentes en todo el mundo y descubre las ventajas de un agente en exclusiva que te llevara de la mano a la venta o compra de la vivienda y sin cobrar comisión sino honorarios de gestión de transacción que suena un poquito mejor, porque hoy ya los agentes no cobramos comisiones.


Fuente: Your Lifestyle Advisor Community
youliacom.com
Fecha: 1 julio 2019

El Supremo aclara las relaciones entre inmobiliaria y consumidor cuando se vende la vivienda desde una exclusiva

Dicho fallo define la necesidad de contar con un contrato legible y un equilibrio de las obligaciones entre las partes.

El Tribunal Supremo establece en su sentencia STS 263/2019 de 10 de mayo de 2019, que las cláusulas de exclusividad entre particulares e inmobiliarias deben cumplirse siempre y cuando estas tengan una redacción del contrato clara y comprensible, con términos sencillos. Y se establezca un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes.

De esas obligaciones, la inmobiliaria se compromete a desarrollar una intensa actividad para facilitar la venta de la vivienda, mientras que el propietario se obliga a respetar la exclusiva durante un período determinado, no vendiendo por su cuenta y estableciéndose una compensación económica para el caso de incumplimiento.

Para Itziar Marín presidenta de CECUMADRID “esta sentencia viene a aclarar una situación controvertida y con diferentes pronunciamientos judiciales».

«El concepto debe ser muy claro y definir aquellos conceptos que definen dicha exclusividad, como el tiempo de la exclusiva y la cantidad que se abonará a la inmobiliaria”.

Desde esta asociación de consumidores se recuerda algunos aspectos importantes si contratamos los servicios de una inmobiliaria para que los consumidores dispongamos de toda la información necesaria.

La venta de nuestra casa podemos hacerlo nosotros mismos o acudir a una inmobiliaria para que realicen un trabajo de mediación y promoción de nuestra vivienda en el mercado.

Si optamos por acudir a una inmobiliaria o a un agente inmobiliario, debemos saber que podemos optar por una sola inmobiliaria o agente como única encargada de la venta o podemos hacerlo a través de varias, incluyendo los posibles compradores que podamos conseguir por nuestra cuenta.

Las dos posibilidades son viables, pero debemos saber cuáles son sus diferencias y establecer las principales pautas de cada actividad en un contrato.

La exclusiva inmobiliaria

La época de verano es la principal del año donde se intensifican la compraventa de viviendas. Si optamos por poner a la venta o alquilar un inmueble a través de sólo una agencia inmobiliaria, ésta será la única autorizada para promover la operación a través de todos los medios que considere convenientes.

“Esta exclusividad se regirá a través de un contrato que debe contener, entre otros conceptos, el precio del inmueble, la comisión que se cobrará en el momento de la venta y el plazo de la exclusividad”, aclara Marín.

Durante ese plazo la inmobiliaria o agente utilizará todos los medios legales que disponga para promover la venta o alquiler. Normalmente las agencias comparten esas propiedades con otros agentes para ampliar el mercado y vender más rápido.

En todo caso esos acuerdos son entre empresas y no debe modificar la comisión acordada con el propietario.

El contrato firmado debe garantizar que, durante el tiempo de la exclusiva, el vendedor buscará al posible comprador. Si pasado el tiempo establecido no se ha realizado la venta, se puede cancelar el contrato de servicios suscrito sin pagar ninguna comisión.

En cualquier caso, y como en todo contrato, siempre se puede rescindir, aunque, tal y como indica la última sentencia del Supremo, se debe indemnizar a la inmobiliaria por el trabajo realizado hasta el momento de dicha rescisión.

Para Marín “hay que desconfiar de aquellos agentes inmobiliarios que no puedan acreditar su condición, al igual si nos piden dinero por anticipado en cualquier momento de esta relación profesional. Siempre se paga al finalizar vender la casa”.

Esta experta explica a Confilegal que estamos hablando de una opción que no es la única “tampoco tiene, por ello un carácter obligatorio. No podemos olvidar que hay inmobiliarias que trabajan sin exclusividad y también lo hacen muy bien”.

En el caso de repartir esa exclusividad entre varias agencias “hay que definir bien en diferentes contratos lo que les pedimos”.

Optar por la no exclusiva

Podemos optar por la no exclusividad bien porque vendemos o arrendamos nosotros mismos bien porque ponemos en venta o alquiler una vivienda en más de una inmobiliaria o agente, pero sin que exista ningún compromiso de tiempo firmado.

En este caso el agente inmobiliario toma la propiedad como una más en su catálogo, sin ofrecer estudio de precios ni compartir la propiedad con otras agencias inmobiliarias.

En ambos casos, el contrato hay que revisarlo por un experto en estos temas para que no quede ninguna duda de lo que se está firmando.

“Muchos ayuntamientos tienen un servicio gratuito que ayuda a la gestión de las ventas o también a resolver dudas relacionadas con el alquiler de las viviendas”, indica Marín.

Para Itziar Marín cada asunto de ese tipo de relaciones profesionales es muy especial, son relaciones de cierta complejidad “hay temas que acaban en el juzgado y otros que se pueden negociar y llegar a un acuerdo. En esta oportunidad la inmobiliaria se conforme con una cantidad por el trabajo realizado, cuando se rompe dicha relación profesional”.

En otras ocasiones, “esas reclamaciones de interponen porque el consumidor piensa que el intermediario inmobiliario no está haciendo todo lo necesario para la venta de esa vivienda».

Tiene que ver con que no hay un posicionamiento en redes sociales adecuado del producto o, en otros casos, no hay excesivo interés. Se quiere romper el contrato para ir a otra agencia”, aclara nuestra interlocutora.

En la situación actual, ahora el peso de las redes sociales e Internet es mayor, “de cada diez ventas, siete se apoyan en Internet, como parte clave de esa estrategia de venta”.

Desde CECUMadrid se insiste en que “se tenga acuerdos firmados en cuanto a comisiones y demás servicios que debe ofrecerte el experto inmobiliario”.

Otras cuestiones importantes tienen que ver con asegurarse que las diversas agencias que promocionan la venta de tu casa ofrecen la misma información.

Al mismo tiempo parece necesario realizar un análisis propio para fijar el precio adecuado de tu propiedad. Fijar un precio adecuado es clave para vender o alquilar bien y rápido nuestra vivienda.


Información obtenida de: Confilegal.com
fecha artículo: 10 julio 2019

La vivienda nueva en España es la que más se encarece de Europa por primera vez

La escalada de los precios de la obra nueva supera el 10% por primera vez desde la burbuja inmobiliaria y suma ya cinco años consecutivos de subidas.

La demanda de vivienda y los bajos tipos de interés han creado el caldo de cultivo perfecto para que las inmobiliarias puedan ‘hacer el agosto’. La oleada de compradores está siendo bien exprimida por el sector constructor, disparando los precios de la obra nueva a niveles que no se veían desde la burbuja inmobiliaria y que no tienen parangón en ningún otro país de la eurozona.

El precio de la vivienda nueva en España subió en el primer trimestre un 10,6% en comparación con el mismo periodo del año anterior, según los datos difundidos por Eurostat. Se trata del mayor alza del precio de las construcciones desde el verano de 2007, justo en el pico de la burbuja. Esta subida alocada de los precios ha provocado que España sea el país en el que más rápido se encarece la obra nueva. No hay ningún país de la eurozona en el que la vivienda suba más rápido, y esto nunca había ocurrido en toda la serie histórica de Eurostat, que comienza en 2005. De hecho, es en el único país en el que el precio de la vivienda nueva sube a doble dígito.

España adelantó al inicio del año a los Países Bajos y se sitúa así como el país en el que más se encarecen las nuevas casas. El promedio de subida del conjunto de países de la eurozona es del 4%, lo que significa que en España suben casi el triple de rápido. Un ritmo enloquecido que está complicando nuevamente el acceso a la vivienda de las familias con menos recursos. Este incremento obliga a solicitar hipotecas con mayor tiempo de vencimiento y a dedicarles una porción mayor de la renta de los hogares, lo que complica su situación financiera, como ha alertado el Banco de España.

En los últimos trimestres, el precio de la obra nueva ha experimentado un fuerte ‘acelerón’ como resultado del aumento de la demanda de vivienda, especialmente en las grandes zonas urbanas y en la costa. Hace un año, la vivienda subía a la mitad de ritmo marcado este 2019.

La obra nueva suma cinco años consecutivos de subidas ininterrumpidas y los precios están ya muy cerca de los que se marcaron durante el ‘boom’ inmobiliario. De hecho, el hito se conseguirá en los próximos meses, ya que el precio actual está a solo un 4% del pico de la burbuja. Es cierto que la mayor parte de los países europeos superaron el máximo previo a la crisis hace tiempo, pero también lo es que no vivieron una burbuja tan intensa como la española, por lo que la caída de precios tampoco fue tan intensa.

La recuperación que ha vivido la vivienda española ha sido muy acelerada. Desde los mínimos de 2013, el precio se ha disparado ya un 38%, una de las subidas más veloces de toda la eurozona. Más todavía si se tiene en cuenta que el país está en una fase más retrasada de la recuperación y que tiene la tasa de paro más alta de la eurozona, solo por detrás de Grecia.

La caída de los tipos de interés y la abundancia de crédito, junto a la recuperación de la renta de las familias, han fomentado el crecimiento de la demanda y han tirado de los precios. Las inmobiliarias no han dudado un momento en aprovechar la llegada de nuevos compradores y están estrujando esta fase de la recuperación ante el temor de que pueda darse la vuelta en los próximos años.

También la vivienda de segunda mano está experimentando un fuerte avance, pero no tan intenso como en la obra nueva. De hecho, en los últimos trimestres se está frenando el ritmo, algo que no tiene comparativa en las casas nuevas. Las compraventas del primer trimestre del año registraron una apreciación del 6,3%, un punto menos que en el verano de 2018. De hecho, España no es el país en que más sube la vivienda de segunda mano, por delante están otros como Portugal o Eslovenia, con una apreciación del 10%, o Luxemburgo y Letonia, con un avance superior al 9% interanual.

Información de: El Confidencial 10/07/19