Locales como viviendas

Cambio de uso de locales a viviendas

En los últimos años ha sido tendencia cambiar el uso de los locales comerciales a viviendas y es posible que con la nueva normalidad se fomente aún más. Este fenómeno suele estar presente en calles secundarias, ya que desde hace un tiempo se ha visto como cada vez hay más locales con carteles de “se alquila” o “se vende”, eso sumado a la alta demanda de viviendas, genera este nicho de mercado. Es importante analizar si merece la pena adaptarse y hacer cambios ante las nuevas tendencias de mercado o seguir intentando alquilar o vender ese local que ya tiene más de un año con cartel en el escaparate.

Cambiar el uso a vivienda no es abrir y cerrar los ojos, hay que llevar a cabo una serie acciones y cumplir requisitos de accesibilidad, habitabilidad y salubridad según la normativa vigente, ya que se trata de bajos, muchos de los cuales pueden estar en zona de alto tráfico de vehículo o de peatones, lo que conduce al ruido.

El primer paso es comprobar que en el título o estatutos de la comunidad no haya un apartado que indique la prohibición del cambio de uso de los locales en los bajos y que dicha modificación no altere ningún elemento común ni la cuota de participación. En caso de que esté prohibido no se necesita unanimidad de la comunidad de propietarios, si contamos con la licencia municipal y los estatutos no establecen prohibición se puede hacer sin pedir permiso a la comunidad, si está prohibido un acuerdo con mayoría reforzada es suficiente

Presentar un proyecto con la propuesta para el cambio de uso preparado por un arquitecto, cumpliendo la normativa del Código Técnico de la Edificación, es decir debe cumplir con las condiciones e instalaciones requeridas para que pueda ser utilizada como vivienda; y además cumplir la normativa municipal para estos casos; debe poder conseguirse. Esta última es por la cual se comprobarán esos requerimientos mínimos y a través de la que se podrá solicitar alta en los servicios de agua, luz y gas; así como para poder alquilar o vender.

Importante tener en cuenta que el local disponga de estas características: (Estas son solo algunas)

• Se encuentra en edificio de viviendas y si no lo está la normativa permite usos residenciales.
• Posibilidad de añadir salida de humos  según normativa.
• Altura mínima útil de 2,50 m entre pavimento y techo
• Si tiene o hay posibilidad de habilitar ventilación y ventanas al exterior
• Accesibilidad (ascensor o rampa desde la calle)
• No importa que esté a pie de calle
• Superficie útil de al menos 40 m2
(En el ayuntamiento de Santander)

¿Qué preguntar durante una visita inmobiliaria?

6 preguntas que todo cliente debe hacer al inmobiliario durante una visita

La compra de un inmueble es una decisión importante y por ende hay que tener la mayor cantidad de información posible, así que estas son las preguntas que todo cliente debe hacerle a su asesor inmobiliario. Muchas de ellas también pueden servir como base al agente inmobiliario para dar más explicación sobre la vivienda.

Muchas veces se pasa por alto preguntas cosas de las características de la vivienda o de los propios costes y aunque se podrá hacer más de una visita, no está de más nutrirse de información valiosa.

1. ¿Cuál es la superficie de la vivienda?
Se debe tener en cuenta que no es lo mismo superficie útil que construida, es importante conocer la útil ya que son los metros cuadrados que te van a servir como espacio interior de la vivienda.

2. Si necesita reforma, ¿Cuánto va a costar aproximadamente una reforma?
Consideramos que esta es una pregunta un tanto abierta, ya que depende de los gustos y “caprichos” que quiera cada persona, así que en respuesta a esta pregunta el asesor puede tener información sobre un estimado de coste de reforma por metros cuadrados.

3. ¿Cuánto tiempo lleva en venta?
Como bien sabrás, puedes hacer una oferta por las viviendas disponibles en el mercado, teniendo en cuenta no ofender. Si una vivienda tiene tiempo disponible en venta, es más probable que la oferta que hagas salga adelante, siempre y cuando sea razonable.

4. ¿Hay obras previstas en este edificio?
Importante estar informado y contar con todo lo que incurre en gastos. Saber si hay obras pendientes, si la derrama ya está cubierta por los actuales propietarios o si es un gasto que incurrirá en los compradores más adelante.

5. ¿Cuáles son los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad se paga en función al porcentaje de participación en el edificio, en función a metros cuadrados de la vivienda y a la cantidad de vecinos (entendiendo esto claro, en caso de ser edificio) . También si el pago está al día.

6. ¿Qué es lo que más te gusta de la casa?
Esta pregunta la puede hacer tanto el asesor inmobiliario como el cliente. El agente para conocer aún más los gustos del cliente y saber que busca en realidad y el cliente porque los profesionales inmobiliarios han visto y ven muchas casas cada semana y pueden fácilmente identificar aspectos favorables de la vivienda e incluso evaluar la calidad de los materiales.

Estas son algunas de las preguntas que un cliente puede hacer a su asesor inmobiliario a la hora de visitar un inmueble. Añadidas a estas, cabe preguntar sobre la comunicación (medio de transporte cercanos), parques, supermercados y demás. Es importante conocer la zona y los servicios que dispone en su proximidad.

¿Tienes en mente alguna otra pregunta para hacer durante una visita inmobiliaria? ¡Coméntanos debajo!

Cambios en el día a día de los profesionales inmobiliarios tras el COVID

El virus va a producir cambios importantes en el día a día de los inmobiliarios, sin ánimo de recoger todos los cambios, trataremos de exponer aquellos que ya se han visto en los últimos días.

El primero se presenta en el trabajo interno de las agencias; el teletrabajo ha llegado de golpe y va a quedarse bien instalado en nuestros plannings. Las reuniones continuarán por video-conferencia, o de forma mixta, aquellas reuniones presenciales serán para ocasiones especiales, o cuando la situación lo requiera. También la comunicación entre miembros de la agencia, serán más bien de dos a dos o en cualquier número, van a realizarse vía video-conferencia.

El segundo se refleja en las relaciones telefónicas con los clientes, también van a tener cambios sustanciales, se puede apreciar como desde ya, la llamada está siendo desplazada por el WhatsApp y el correo electrónico para enviar información y para transmitir mensajes no sustanciales, tanto es así que muchas personas consideran una intromisión en su intimidad, la llamada de teléfono, especialmente si no existe una relación personal previa.

Los comerciales se esfuerzan cada vez más por establecer una relación lo más cercana posible, con el objeto de «conectar» con los clientes, ya que los nuevos medios técnicos crean una pequeña distancia. Y el confinamiento ha desarrollado estas tendencias, o nos ha hecho darnos cuenta de ellas de un forma muy violenta.

¿Se acaba el papel?, del todo no, pero vamos avanzando en esa dirección, con los avances tecnológicos los agentes inmobiliarios y sus clientes pueden firmar contratos, reservas, visitas e incluso mandatos de venta, sin necesidad de utilizar el papel, y sobre todo sin necesidad de estar presente. Este es un cambio fundamental, ya que las reuniones de diez personas para firmar un contrato, tienen fecha de caducidad y las escrituras de compra-venta, también van a sufrir cambios importantes. Hay que adaptarse técnicamente a esta nueva situación que nos exige capacitación digital, sin ella estamos perdidos.

Como consecuencia de todo lo anterior, el espacio de trabajo, también va a presentar cambios, si se hace teletrabajo, si se atiende a una cantidad mayor de cosas desde la terminal del teléfono, de la tablet o del ordenador, ¿para qué se necesitan grandes espacios de trabajo y de atención al público? Para poca cosa, por no decir para nada. Se necesita menos espacio, especialmente del espacio caro, el local comercial en el que antes se todos trabajando las horas de apertura y en el que atendemos al público para las gestiones va a reducir su utilidad, y por tanto su coste va a ir en descenso.

Es un poco pronto para saber hasta qué punto eso es así, o hasta donde va a cambiar la superficie que se necesita y la ubicación para el trabajo inmobiliario. Entendemos que en los próximos meses, va a quedar bastante claro, por lo que hay que esperar un poco para valorarlo. Ya desde hace unos pocos años, el escaparate ha ido perdiendo importancia en la captación de clientes, y lo perdía en favor de internet, esta tendencia va a aumentar sensiblemente, y el local de la agencia inmobiliaria va a tener la importancia que tiene la «representación» de la empresa, quién eres, dónde y cómo estás.

Por último y como cuestión que entendemos circunstancial, las visitas a las viviendas o inmuebles han cambiado, el hecho de hacerlas con mascarillas, guantes, calzas, produce un «alejamiento» con el cliente, que es difícil de recuperar con la conversación, simplemente la sonrisa ha perdido efecto, es terrible. Además al empezar la visita hay que recordar las medidas de seguridad, es decir se empieza el recorrido con un «aviso» y por no mencionar si se debe hacer alguna advertencia de seguridad durante la misma. Por último la distancia de seguridad hace que instaurar la confianza sea muy difícil en vista del estado actual, se espera que esto cambie pronto y que se recupere la «relación» con los clientes.

Ignacio López Rebollar
Gerente de la inmobiliaria Lfcantabria

¿Cuándo se puede vender una vivienda VPO?

Si estás leyendo este blog es porque ya sabes Qué es una vivienda protegida y que se puede vender, no obstante hay que tener claro el cuándo , el cómo y a quién. Lo primero que se debe saber es que el cliente interesado en comprar una vivienda protegida debe cumplir una serie de requisitos y tener las documentaciones citadas en el blog anterior como por ejemplo:

• Que sea para vivienda habitual y permanente
• No se propietario de otros inmuebles
• La unidad familiar no debe superar los ingresos máximos permitidos (anual) según cada comunidad.
• Estar inscritos en el registro público como demandante de vivienda

“Para vender una vivienda VPO se debe tener en cuenta el precio máximo establecido por ley.”

Una vez aclarados y recordados estos aspectos, el propietario de una vivienda VPO tiene dos escenarios para poder vender su inmueble:

• Vender antes de 10 años de la compra
• Vender después de 10 años de la compra

¿Cómo vender una vivienda de protección oficial antes de 10 años de su compra?

Primero se debe tener claro que debe hacer un motivo justificado como por ejemplo:
• Incremento en el número de los miembros de la familia.
• Por necesidad de un miembro de la familia mayor de 65 años
• Traslado de ciudad por temas laborales.

Una vez identificado el motivo, se debe presentar la solicitud de venta a la consejería de vivienda, quienes allí establecen el precio máximo permitido para la venta de dicho inmueble. También se puede solicitar la descalificación de la vivienda como protección oficial, siempre y cuando se acredite que se ha residido en ella de forma habitual durante 5 años, que el tipo de suelo y condición de la misma lo permita y devolver la ayuda exigida, así como hacer frente a los intereses legales que correspondan.

¿Cómo vender una vivienda de protección oficial después de 10 años de su compra?
A diferencia del caos anterior, sin importar que se haya recibido la ayuda pública, no es necesaria una autorización previa. No obstante es importante tener en cuenta que el precio máximo de venta lo determina la Comunidad Autónoma y el tiempo que ha pasado desde la compra.

Es importante destacar que poder vender una vivienda VPO, el comprador debe cumplir con los requisitos establecidos y que hemos mencionado en el blog anterior Qué es una vivienda protegida.

En Convivencia. Es, el portal de las exclusivas inmobiliarias, contamos con profesionales del sector capacitados para orientarte y ayudarte a buscar un comprador para tu vivienda VPO o ayudarte a encontrar la vivienda VPO que encaje con lo que necesitas y buscas.

¿Qué es una vivienda protegida?

Una vivienda protegida es aquella construida con una serie de parámetros pautados por cada comunidad autónoma, es decir que tiene dimensiones máximas y precio máximos tanto de venta como de alquiler. Este precio será por tanto inferior al de una vivienda libre, no obstante tendrá una serie de limitaciones.

Esta tipología de viviendas son promovidas por empresas privadas, públicas e incluso por cooperativas de compradores cuya intención es ahorrar costes mediante la asociación.

¿Cuáles son las limitaciones de una vivienda protegida?
Al no ser una vivienda de carácter libre, sino que va marcada por estándares, tiene las siguientes limitaciones durante todo el tiempo que dure su régimen.

• Debe destinarse a vivienda habitual y permanente.
• Quien/es disfruten de esta vivienda no deben tener ingresos superiores a cantidades determinadas.
• Tiene precio máximo de venta / alquiler que lo establece cada comunidad autónoma, municipio, ley vigente y el tipo de protección que tenga.

¿Cuáles son los tipos de viviendas protegidas?
Los tipos de viviendas protegidas varían según la comunidad, en el caso de Cantabria pueden ser los siguientes y el tiempo de duración del régimen varía entre 10, 20, 30 y 50 años según la tipología. (Datos de Cantabria)

Régimen Especial (VPO* y VPP*) cuando una promoción se dirige a un público con ingresos sean inferiores a 2,5 veces el indicador IPREM.

Régimen General (VPP) cuando pueden acceder a ellas los compradores con ingresos equivalentes a 4,5 veces el indicador IPREM o inferiores.

Precio Concertado (VPP) casas o pisos con un precio fijado y unas determinadas condiciones de financiación.

Régimen Autonómico (VPP) para optar a este tipo de vivienda se han fijado en 6,5 veces el IPREM (similar al Salario Mínimo Interprofesional).

*VPP: Viviendas de protección pública
Tipología en la que tanto la compra del suelo, como la financiación y la construcción las gestiona un ente público. Su entrega se realiza mediante sorteo o concurso público.

*VPO: Viviendas de protección oficial
Esta tipo de viviendas la otorga el Estado a los solicitantes según los puntos que acumulen y cumple una serie de condiciones pautadas según cada comunidad autónoma.

Requisitos para comprar una vivienda de VPO
• Inscribirse en un registro público de demandantes de viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma en la que se esté empadronado.
• No disponer de otra vivienda en propiedad.
• Domicilio fiscal en dicha Comunidad Autónoma.
• No superar los ingresos familiares ponderados anuales de: (Para Cantabria)

6,5 veces el IPREM viviendas de régimen autonómico.
4,5 veces el IPREM viviendas de régimen general.
2,5 veces el IPREM viviendas de régimen especial y arrendamiento.