El Supremo aclara las relaciones entre inmobiliaria y consumidor cuando se vende la vivienda desde una exclusiva

Dicho fallo define la necesidad de contar con un contrato legible y un equilibrio de las obligaciones entre las partes.

El Tribunal Supremo establece en su sentencia STS 263/2019 de 10 de mayo de 2019, que las cláusulas de exclusividad entre particulares e inmobiliarias deben cumplirse siempre y cuando estas tengan una redacción del contrato clara y comprensible, con términos sencillos. Y se establezca un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes.

De esas obligaciones, la inmobiliaria se compromete a desarrollar una intensa actividad para facilitar la venta de la vivienda, mientras que el propietario se obliga a respetar la exclusiva durante un período determinado, no vendiendo por su cuenta y estableciéndose una compensación económica para el caso de incumplimiento.

Para Itziar Marín presidenta de CECUMADRID “esta sentencia viene a aclarar una situación controvertida y con diferentes pronunciamientos judiciales».

«El concepto debe ser muy claro y definir aquellos conceptos que definen dicha exclusividad, como el tiempo de la exclusiva y la cantidad que se abonará a la inmobiliaria”.

Desde esta asociación de consumidores se recuerda algunos aspectos importantes si contratamos los servicios de una inmobiliaria para que los consumidores dispongamos de toda la información necesaria.

La venta de nuestra casa podemos hacerlo nosotros mismos o acudir a una inmobiliaria para que realicen un trabajo de mediación y promoción de nuestra vivienda en el mercado.

Si optamos por acudir a una inmobiliaria o a un agente inmobiliario, debemos saber que podemos optar por una sola inmobiliaria o agente como única encargada de la venta o podemos hacerlo a través de varias, incluyendo los posibles compradores que podamos conseguir por nuestra cuenta.

Las dos posibilidades son viables, pero debemos saber cuáles son sus diferencias y establecer las principales pautas de cada actividad en un contrato.

La exclusiva inmobiliaria

La época de verano es la principal del año donde se intensifican la compraventa de viviendas. Si optamos por poner a la venta o alquilar un inmueble a través de sólo una agencia inmobiliaria, ésta será la única autorizada para promover la operación a través de todos los medios que considere convenientes.

“Esta exclusividad se regirá a través de un contrato que debe contener, entre otros conceptos, el precio del inmueble, la comisión que se cobrará en el momento de la venta y el plazo de la exclusividad”, aclara Marín.

Durante ese plazo la inmobiliaria o agente utilizará todos los medios legales que disponga para promover la venta o alquiler. Normalmente las agencias comparten esas propiedades con otros agentes para ampliar el mercado y vender más rápido.

En todo caso esos acuerdos son entre empresas y no debe modificar la comisión acordada con el propietario.

El contrato firmado debe garantizar que, durante el tiempo de la exclusiva, el vendedor buscará al posible comprador. Si pasado el tiempo establecido no se ha realizado la venta, se puede cancelar el contrato de servicios suscrito sin pagar ninguna comisión.

En cualquier caso, y como en todo contrato, siempre se puede rescindir, aunque, tal y como indica la última sentencia del Supremo, se debe indemnizar a la inmobiliaria por el trabajo realizado hasta el momento de dicha rescisión.

Para Marín “hay que desconfiar de aquellos agentes inmobiliarios que no puedan acreditar su condición, al igual si nos piden dinero por anticipado en cualquier momento de esta relación profesional. Siempre se paga al finalizar vender la casa”.

Esta experta explica a Confilegal que estamos hablando de una opción que no es la única “tampoco tiene, por ello un carácter obligatorio. No podemos olvidar que hay inmobiliarias que trabajan sin exclusividad y también lo hacen muy bien”.

En el caso de repartir esa exclusividad entre varias agencias “hay que definir bien en diferentes contratos lo que les pedimos”.

Optar por la no exclusiva

Podemos optar por la no exclusividad bien porque vendemos o arrendamos nosotros mismos bien porque ponemos en venta o alquiler una vivienda en más de una inmobiliaria o agente, pero sin que exista ningún compromiso de tiempo firmado.

En este caso el agente inmobiliario toma la propiedad como una más en su catálogo, sin ofrecer estudio de precios ni compartir la propiedad con otras agencias inmobiliarias.

En ambos casos, el contrato hay que revisarlo por un experto en estos temas para que no quede ninguna duda de lo que se está firmando.

“Muchos ayuntamientos tienen un servicio gratuito que ayuda a la gestión de las ventas o también a resolver dudas relacionadas con el alquiler de las viviendas”, indica Marín.

Para Itziar Marín cada asunto de ese tipo de relaciones profesionales es muy especial, son relaciones de cierta complejidad “hay temas que acaban en el juzgado y otros que se pueden negociar y llegar a un acuerdo. En esta oportunidad la inmobiliaria se conforme con una cantidad por el trabajo realizado, cuando se rompe dicha relación profesional”.

En otras ocasiones, “esas reclamaciones de interponen porque el consumidor piensa que el intermediario inmobiliario no está haciendo todo lo necesario para la venta de esa vivienda».

Tiene que ver con que no hay un posicionamiento en redes sociales adecuado del producto o, en otros casos, no hay excesivo interés. Se quiere romper el contrato para ir a otra agencia”, aclara nuestra interlocutora.

En la situación actual, ahora el peso de las redes sociales e Internet es mayor, “de cada diez ventas, siete se apoyan en Internet, como parte clave de esa estrategia de venta”.

Desde CECUMadrid se insiste en que “se tenga acuerdos firmados en cuanto a comisiones y demás servicios que debe ofrecerte el experto inmobiliario”.

Otras cuestiones importantes tienen que ver con asegurarse que las diversas agencias que promocionan la venta de tu casa ofrecen la misma información.

Al mismo tiempo parece necesario realizar un análisis propio para fijar el precio adecuado de tu propiedad. Fijar un precio adecuado es clave para vender o alquilar bien y rápido nuestra vivienda.


Información obtenida de: Confilegal.com
fecha artículo: 10 julio 2019

La vivienda nueva en España es la que más se encarece de Europa por primera vez

La escalada de los precios de la obra nueva supera el 10% por primera vez desde la burbuja inmobiliaria y suma ya cinco años consecutivos de subidas.

La demanda de vivienda y los bajos tipos de interés han creado el caldo de cultivo perfecto para que las inmobiliarias puedan ‘hacer el agosto’. La oleada de compradores está siendo bien exprimida por el sector constructor, disparando los precios de la obra nueva a niveles que no se veían desde la burbuja inmobiliaria y que no tienen parangón en ningún otro país de la eurozona.

El precio de la vivienda nueva en España subió en el primer trimestre un 10,6% en comparación con el mismo periodo del año anterior, según los datos difundidos por Eurostat. Se trata del mayor alza del precio de las construcciones desde el verano de 2007, justo en el pico de la burbuja. Esta subida alocada de los precios ha provocado que España sea el país en el que más rápido se encarece la obra nueva. No hay ningún país de la eurozona en el que la vivienda suba más rápido, y esto nunca había ocurrido en toda la serie histórica de Eurostat, que comienza en 2005. De hecho, es en el único país en el que el precio de la vivienda nueva sube a doble dígito.

España adelantó al inicio del año a los Países Bajos y se sitúa así como el país en el que más se encarecen las nuevas casas. El promedio de subida del conjunto de países de la eurozona es del 4%, lo que significa que en España suben casi el triple de rápido. Un ritmo enloquecido que está complicando nuevamente el acceso a la vivienda de las familias con menos recursos. Este incremento obliga a solicitar hipotecas con mayor tiempo de vencimiento y a dedicarles una porción mayor de la renta de los hogares, lo que complica su situación financiera, como ha alertado el Banco de España.

En los últimos trimestres, el precio de la obra nueva ha experimentado un fuerte ‘acelerón’ como resultado del aumento de la demanda de vivienda, especialmente en las grandes zonas urbanas y en la costa. Hace un año, la vivienda subía a la mitad de ritmo marcado este 2019.

La obra nueva suma cinco años consecutivos de subidas ininterrumpidas y los precios están ya muy cerca de los que se marcaron durante el ‘boom’ inmobiliario. De hecho, el hito se conseguirá en los próximos meses, ya que el precio actual está a solo un 4% del pico de la burbuja. Es cierto que la mayor parte de los países europeos superaron el máximo previo a la crisis hace tiempo, pero también lo es que no vivieron una burbuja tan intensa como la española, por lo que la caída de precios tampoco fue tan intensa.

La recuperación que ha vivido la vivienda española ha sido muy acelerada. Desde los mínimos de 2013, el precio se ha disparado ya un 38%, una de las subidas más veloces de toda la eurozona. Más todavía si se tiene en cuenta que el país está en una fase más retrasada de la recuperación y que tiene la tasa de paro más alta de la eurozona, solo por detrás de Grecia.

La caída de los tipos de interés y la abundancia de crédito, junto a la recuperación de la renta de las familias, han fomentado el crecimiento de la demanda y han tirado de los precios. Las inmobiliarias no han dudado un momento en aprovechar la llegada de nuevos compradores y están estrujando esta fase de la recuperación ante el temor de que pueda darse la vuelta en los próximos años.

También la vivienda de segunda mano está experimentando un fuerte avance, pero no tan intenso como en la obra nueva. De hecho, en los últimos trimestres se está frenando el ritmo, algo que no tiene comparativa en las casas nuevas. Las compraventas del primer trimestre del año registraron una apreciación del 6,3%, un punto menos que en el verano de 2018. De hecho, España no es el país en que más sube la vivienda de segunda mano, por delante están otros como Portugal o Eslovenia, con una apreciación del 10%, o Luxemburgo y Letonia, con un avance superior al 9% interanual.

Información de: El Confidencial 10/07/19