¿Qué es una certificación catastral?

Una certificación catastral es un documento acreditador de que el inmueble o parcela está inscrito en el registro de la propiedad y detalla las características descriptivas del mismo. Este documento consta de una parte descriptiva y otra gráfica.

La parte descriptiva contiene la siguiente información:

  • Referencia catastral: código único que sirve como identificador del inmueble. Tiene 20 caracteres alfanuméricos


Ejemplo referencia catastral urbana  (Fuente http://www.catastro.meh.es)

Ejemplo referencia catastral rústica  (Fuente http://www.catastro.meh.es)

  • La localización
  • Clase de suelo: si es urbano, rústico o de carácter
  • El uso principal del suelo
  • La superficie construida
  • Año de construcción
  • Datos de la titularidad

En este apartado también consta una sección en la que se detalla cómo se desglosa la superficie construida, es decir cuántos de esos m2 están destinados por ejemplo a espacio común, vivienda, almacén, aparcamiento.

  (Fuente http://www.catastro.meh.es)

La parte gráfica es como su nombre lo indica la representación gráfica de las características, situación, forma y dimensiones del inmueble certificado. En este podemos encontrar la parcela y la planta general de las construcciones existentes, así como un indicador del número de plantas en casa volumen.

  (Fuente http://www.catastro.meh.es)

Contiene también información de las parcelas colindantes, así como del solicitante, la finalidad de la solicitud y la fecha de emisión del certificado. Este debe solicitarse  en Gerencias y Subgerencias del Catastro, en los Puntos de Información Catastral y en la Sede Electrónica del Catastro.

En caso de querer ver la información sin necesidad de hacer esta solicitud, la sede electrónica de catastro dispone a todo público una versión reducida en este enlace

https://www1.sedecatastro.gob.es/cycbieninmueble/ovcbusqueda.aspx.

Para acceder a esa ficha basta con saber la referencia catastral o dirección exacta del inmueble.

4 Aspectos a tener en cuenta al comprar un terreno

Si te planteas comprar un terreno para edificar una vivienda personalizada, invertir o como base para un negocio , o eres agente inmobiliario y quieres orientar mejor a tus clientes, estos consejos son para ti.

Adquirir el terreno que realmente se adapte a las necesidades de cada cliente es esencial. Porque es un factor determinante en el diseño final, en los materiales, orientación y la distribución. Pero, ¿cómo saber qué terreno es mejor? ¿Qué debo tener en cuenta en cada parcela?. Este es un proceso que toma un poco más tiempo porque además de hacer los debidos trámites hay que construir, así que esperamos que estos consejos sirvan de gran ayuda para facilitar la gestión.

1. Zona de interés
En este primer paso lo importante es definir un radio con las posibles ubicaciones. Hacer uso de herramientas como los mapas de google donde podrás conocer un poco más el entorno más próximo.

2. Búsqueda
Una vez determinada la ubicación, comienza la búsqueda. Es importante saber la diferencia entre suelo rústico y urbano e identificar cuál va acorde con las necesidades.

• El rústico es aquel en el que no se puede urbanizar, es decir es ideal para uso agropecuario, ganadero, naves…
• El suelo urbano, es aquel que cuenta con infraestructuras necesarias para contar con los servicios básicos de agua, electricidad, saneamientos, etc. Es apto para construir y requiere de proyecto.

3. Características
Identificar las características de los terrenos seleccionados como de interés y contrarrestar con las necesidades de cada cliente. Es decir, tener en cuenta:

• Metros cuadrados
• Porcentaje de edificabilidad que son los m2 máximos permitidos que podrá tener la vivienda.
• Porcentaje de ocupación, que indique la parte de la parcela que se puede ocupar por la edificación final.

4. Condiciones del terreno
Es momento de la visita ¿Qué tener en cuenta? Antes que nada, acudir siempre con un profesional. Tener en cuenta que hay en el entorno cercano, si es parcela de fácil acceso, si tiene pendientes o no, la orientación y el estado actual.

Otros aspectos a tener en cuenta son:

• La normativa de construcción
• Comprobar estado de cargas
• Si dispone de servidumbres
• La financiación
• Gastos administrativos
• Coste del proyecto
• Pagos de tasas
• Disposición de tiempo para gestión y proyecto

Cédula de habitabilidad

¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Es un documento que certifica el cumplimiento de las condiciones mínimas en una vivienda para que el espacio pueda ser habitado y puede variar según la comunidad autónoma. Esto aplica a todo tipo de vivienda, ya sea ático, un bajo, apartamento, bungalow, hotel o similar.

Con este documento se asegura de que ese espacio cumple los requisitos de salud, higiene, superficie, altura, equipamiento e instalación mínima que debe tener los inmuebles.

¿Cuándo es necesaria?
Es una certificación obligatoria y necesaria para poder contratar servicios tales como la luz, el agua, gas e incluso solicitar una hipoteca. Se recomienda que antes de firmar contratos de arrendamientos o compraventa se compruebe que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad vigente.

Tipos de cédula de habitabilidad

Podemos encontrar tres tipos:
De primera ocupación. Viviendas recién construidas, este documento lo entrega el ayuntamiento al promotor/ constructor.
De segunda ocupación. Viviendas ya habitadas anteriormente.
De primera ocupación por rehabilitación. Cuando la vivienda ha pasado por una reforma relevante.

¿Es obligatoria para la venta de un piso?
Tanto en Cantabria, Asturias y otras comunidades autónomas, el certificado de habitabilidad es necesario para vender una vivienda, sin embargo hay excepciones siempre y cuando no sea vivienda de obra nueva:

• Cuando la intención sea reformar o derribar la vivienda
• Cuando se pretenda cambiar el uso de la vivienda a otro

En cambio, para alquilar es obligatorio y no hay casuísticas que permitan firmar el contrato sin tener la cédula. Puede incluso tener consecuencias legales arrendar una vivienda sin cédula vigente, porque eso significa que no dispone de las condiciones necesarias para que se pueda habitar.

¿Quién debe pagar la cédula de habitabilidad?

En el caso de un inmueble en alquiler, es el propietario de la misma, es decir el arrendador. Para viviendas en venta, en principio corre a cargo del vendedor, aunque se puede llegar a un acuerdo entre las partes.

En Cantabria, se debe renovar cada cambio de titularidad del arrendamiento o de ocupación, alojamientos turísticas cada año y hospedajes, hoteles, residencias… tendrán una vigencia de 5 años.

Fuente del documento: viviendadecantabria.es

Build to rent

Desde hace un tiempo el alquiler ha ido cobrando mucha importancia y es que son muchas las personas que prefieren vivir en alquiler no solo por motivos económicos, sino también por tener más flexibilidad, mayor movilidad y no tener ataduras.

Pero, ¿Qué es el build to rent?
En español significa construir para alquilar, un fenómeno que no solo busca regular la demanda de viviendas en alquiler, sino también de mejorar la accesibilidad de los jóvenes a viviendas dignas.

Build to rent son viviendas que constructores y promotores entienden el proyecto desde un inicio con vista a que el usuario final será de alquiler, no de venta. Son promociones de viviendas de obra nueva en la que nos encontramos con uno o pequeños inversores que las adquieren para alquilarlas.

Este modelo de viviendas suele utilizar materiales duraderos y disponer de 1-2 dormitorios ya que se proyectan en su mayoría para personas solteras o parejas jóvenes. Según informes del INE, el porcentaje más alto de personas que viven en alquiler son entre 16 y 44 años.

De acuerdo al informe de Knight Frank “Private Rented Sector Spain 2019” este modelo de viviendas tiene que centrarse en generar un buen impacto y ofrecer calidad de vida.

Diseñar espacios, sobretodo tras el COVID19, que sean de calidad, donde se dé importancia a la comunidad, a la optimización de los espacios, a los materiales resistentes y duraderos y con una gestión eficiente, para que el usuario no quiera irse en mucho tiempo.

Es por esto que se plantea como complejos residenciales en los que además, se potencian las zonas de uso común, tales como terrazas y gimnasios, los cuales a la larga ayudan a que se establezca una relación entre los inquilinos y por tanto se genere ese ambiente familiar que hará permanezcan más tiempo.

Continúa la demanda de alquiler, y con el build to rent habrá más viviendas disponibles, ¿podría ser esta la clave para regularizar los precios del alquiler y además ofrecer una mayor calidad de vida para todos?

La iluminación y su influencia en la venta inmobiliaria

Son muchos los aspectos que pueden acelerar la venta o alquiler de un inmueble, hoy nos centraremos en uno de esos aspectos que pueden incluirse en un home staging, la iluminación. Natural o artificial, es sin duda uno de los aspectos claves para causar buenas primeras y segundas impresiones.

La iluminación además de ser un factor decisivo, es uno de los que mayormente pasa desapercibido. La luz natural es lo primero que queremos resaltar, y es que, es la más importante y aunque no se puede modificar porque no se puede cambiar la orientación del inmueble, se puede hacer todo lo posible para aprovecharla al máximo. Algunas de las cosas que se puede hacer para potenciar la entrada de luz natural es: abrir todas las ventanas, cambiar las cortinas si están viejas, sucias o son muy oscuras, si esas acciones no son suficientes, podemos recurrir a la luz artificial.

Trabajar con luz artificial potencia las cualidades de los espacios en un inmueble y más si las combinamos con la luz natural. ¿Cómo? Hacer uso de luz fría (blanca) como iluminación general y puntos de luz cálida para generar ambientes cálidos y acogedores. 

¿Qué puede hacer un agente inmobiliario para conseguir correcta iluminación?

·  Mejor siempre la luz natural, si es posible.

·  Asegurarse de que hay luz general (en el techo), de que tanto las bombillas como enchufes funcionan. 

·  Ideal luz fría en cocinas y baños

·  Potenciar la luz de ambiente que generan las lámparas o apliques junto a la cama.

·  No olvidar la iluminación en terrazas, balcones, zonas de paso y garajes.

·  Encender todas las luces antes de la llegada de los clientes a la visita.

·  Tener estos aspectos en cuenta tanto para la foto como para las visitas.

·  Cuidar los excesos.

Entonces, ¿Ayuda una correcta iluminación a vender un inmueble? ¡sin duda!

Qué hace un agente inmobiliario

¿Tienes un inmueble y lo quieres poner en venta o alquiler? Entonces el asesor inmobiliario es la persona perfecta para gestionar la intermediación del mismo y obtener el mejor resultado posible. Con la ayuda de uno de los profesionales inmobiliarios asociados en Convivencia, podrás llevar a cabo transacciones inmobiliarias de éxito.

Pero, ¿Cuál es la función de un agente inmobiliario? ¿Qué hace?, no es ningún misterio que es una profesión al igual que toda que necesita dedicación, esfuerzo y trabajo continuo. Con la ayuda de estos profesionales, su dominio y conocimiento en operaciones comerciales, de gestión de inmuebles y habilidades negociadoras, todo proceso de compra venta o alquiler será transparente y sencillo.

Qué hace un agente inmobiliario 

·      Asesora y gestiona, para ello el agente debe conocer a fondo no solo el inmueble, sus características y el entorno, sino también el mercado actual y leyes. 

·      Atrae propietarios, clientes compradores o inquilinos y los fideliza.

·      Orienta a los propietarios sobre el precio correcto de su inmueble de acuerdo a las condiciones del mismo y el mercado.

·      Comercializa inmuebles, llevando a cabo una serie de acciones de marketing para promover el inmueble y que llegue a la persona correcta.

·      Es transparente en cuanto a dar información sobre proceso y características de inmuebles.

·      Colabora con otros profesionales para que sus inmuebles lleguen a la mayor cantidad de posibles clientes, por tanto no teme a trabajar en exclusiva, porque entiende que a final de cuentas es lo mejor para su cliente.

·      Gestiona y programa visitas.

·      Está en constante comunicación con sus clientes.

·      Acompaña durante el proceso de compra venta o alquiler a sus clientes.

·      Informa correctamente sobre sus servicios, su forma de trabajo.

·      Atención personalizada.

·      Prepara documentación necesaria, orienta en tramitaciones y responde llamadas, correos y whatsapp.

·      Ofrece servicio postventa

Un agente inmobiliario es gestor, comercializador y negociador, que está en constante crecimiento. En Convivencia disponemos de alrededor de 100 agentes dispuestos a ayudarte en la gestión inmobiliaria que necesites.

Aspectos que influyen en la valoración de una vivienda

Ser consciente de los aspectos que pueden perjudica o aumentar el valor de un inmueble a la hora de una valoración es siempre una excelente idea a tener en cuenta. Hay acciones que puede hacer todo propietario que aseguran un aumento en el valor de su vivienda, pero en caso de decidir hacer mejoras, es importante recordar que algunas pueden ser más costosas que otras y que lo importante es compararlo con el valor que aporta una vez reformado, no reformar por reformar para vender más caro.

Primero lo primero, hay que identificar cuáles son las áreas que realmente requieren atención y en las que se puede sacar mayor beneficio frente a la tasación, luego determinar el nivel de actuación, su coste y su está acorde con el presupuesto de reforma.

Aunque hay aspectos que influyen en la tasación de una vivienda que no son modificables o mejorables por el propietario, siempre hay otros que lo pueden compensar. Aquí comentamos algunos puntos de evaluación durante una tasación:

  • El exterior

Sea una casa o un piso, el exterior debe ser atractivo. Es cierto que es más difícil cuando se trata de un piso por el hecho de que se tiene en cuenta el edificio completo, no obstante tu vivienda aún así puede tener un exterior impoluto. Comenzando por la puerta, que esté en correcto estado y limpia.

Si es una casa procurar tener tanto la valla como el jardín de 10, limpieza y pintura son el mejor aliado en estos casos. Así mismo para todo inmueble es recomendable tener las ventanas y el revestimiento sin capas de polvo o suciedad, la clave es que se note que es un ambiente bien cuidado.

“Ubicación, superficie, distribución y calidades, son algunos de los aspectos que se tienen en cuenta para una tasación”

  • Antigüedad

El estado de conservación de la vivienda, tipo de construcción y el estado del edificio respecto a su tiempo de construcción.

  • El interior

La distribución, los materiales de los acabados, la superficie útil y construida y si hay reforma o la necesita.

  • Instalaciones

Este es un aspecto que se puede mejorar, pero poco recomendable a la hora de vender ya que puede incurrir en un gasto mayor del previsto. Pero si es importante entender que tanto las instalaciones eléctricas, de fontanería como la calidad y tipo de cerramiento de la vivienda, sus revestimientos, son claves a la hora de determinar el valor de un inmueble.

  • Decoración

Es cierto que esto va un poco más allá, porque por el hecho de que una vivienda no está decorada para los gustos de todos, no va a alterar el valor del mismo. No obstante, despersonalizar y renovar la imagen es la clave para atraer clientes. Pintar con colores neutros y claros ayudan a que los espacios se vean más iluminados, frescos y renovados y eso sí que puede afectar positivamente la valoración.

  • Ascensor

Ascensor o no ascensor, este es uno de los puntos más fuertes, además de la orientación a la hora de una tasación, sin dudas un inmueble que dispone de ascensor tiene más valor que uno que no lo tenga.

Otros aspectos que también influyen pero que no son modificables son la orientación y por tanto la incidencia de la luz natural, la ubicación junto con los servicios que dispone a su alrededor y la seguridad de la zona. También se tendrá en cuenta si dispone o no de cargas, el tipo de vivienda y si se trata de una vivienda con algún tipo de régimen de protección.

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Como ahorrar dinero en mudanzas

Consejos prácticos

Hace unos meses compartimos un blog sobre consejos para afrontar una mudanza y no morir en el intento, hoy lo complementamos con 9 ideas para ahorrar antes y durante el proceso de cambio de vivienda. Así que si estás pensando en mudarte, toma nota de estos consejos.

  • Planifica las acciones que llevarás a cabo en la mudanza con antelación. Ser organizados y prepararse con tiempo es la base para conseguirlo. Ese tiempo servirá para determinar si contratarás servicios de mudanzas o si la quieres realizar tú.
  • Medir y plantear una correcta distribución y planificación. Medir la puerta de entrada y los distintos puntos de acceso es importante porque si el mobiliario no pasa fácilmente, se tendrá que recurrir al balcón o ventana y esto significa un incremento en la factura de la mudanza. Muchas veces el ser creativo ayuda a que muebles difíciles entren sin problema pero más vale ser precavido.
  • En caso de contratar el servicio, recomendamos solicitar varios presupuestos para tener comparativas y seleccionar el que más se ajuste al gasto estimado que tienes preparado para la mudanza.
  • Preparar y trasladar las cosas pequeñas tú. Empaquetar en cajas los utensilios de la cocina, libros y prendas o accesorios de vestir toma tiempo lo cual se traduce en ahorro de dinero si decides preparar en caja los artículos pequeños y llevarlos a la nueva vivienda, dejando así que el transporte de mudanza se encargue de los objetos pesados.
  • No llevar lo innecesario. Hay quienes con el paso del tiempo acumulan cosas que en momentos de mudanza ni recordaban que tenían o que tienen mucho tiempo sin usar, es este el momento perfecto para hacer limpieza y deshacerse de ellas. Ahorra tiempo, dinero y no tendrás que prepararlo para la mudanza, puedes optar por donar, vender o llevarlo a tiendas especializadas en artículos de segunda mano.

“Nunca sabes lo que tienes hasta que te toca hacer mudanza”

  • Ahorro en cajas. Mudanzas planificada a última hora se traduce en comprar cajas urgente, en cambio si se planifica como sugerimos tendrás tiempo para recolectar cajas gratis de familiares o amigos, tiendas o supermercados.
  • Optimiza el espacio utilizando los cajones de los muebles y maletas como cajas de mudanza.
  • Pide ayuda a tus familiares y amigos, mientras más ayuda menos tendrás que pagar a una empresa de mudanzas.
  • Prevenir daños es clave para ahorra dinero, por lo que proteger adecuadamente objetos frágiles es lo ideal. 

Lo importante es adaptar la mudanza a lo que necesitas y al presupuesto que has establecido. Con una buena organización y los consejos anteriores seguro será una mudanza de éxito.

La ventilación y los olores en las viviendas

Cuidar una vivienda no es solo reparaciones de mantenimiento o mantener una buena estética, es también atender la ventilación y ser precavido con los olores y humedades. Ventilar un inmueble es una de las prácticas más saludables que se deben llevar a cabo para renovar el aire. Una mala ventilación no solo perjudica el estado de la vivienda con humedades, condensaciones y malos olores, sino también la salud de quienes lo habitan.

Una vez entendida la importancia de la ventilación en el hogar, es hora de aplicarlo a inmuebles que están en venta o alquiler, inmuebles que pasan por un período de tiempo en el que no lo habitan y por tanto es también necesario renovar ventilar. Así que recomendamos llegar con tiempo suficiente antes de la visita inmobiliaria con el posible cliente comprador o inquilino para poner el inmueble en orden, abrir las ventanas y ventilar. Con esto no solo ayudamos a la salud de la vivienda, sino que también eliminamos posibles olores a cerrado.

¿Cómo ventilar un espacio?

• Ventilación natural, es la que se produce de forma espontánea al abrir las ventanas
• Ventilación cruzada, abriendo ventanas y puertas espacios opuestos de la vivienda para poder así renovar el aire.
• Dejar que se renueve el aire por un mínimo 10 minutos.
• Ventilación forzada, cuando se hace uso de elementos mecánicos como por ejemplo la campana de la cocina o el extractor de un baño que no dispone de ventanas.
• Preferiblemente en horas de la mañana o en las horas más cálidas de invierno.

El olfato de uno de los sentidos que influyen en cómo se percibe un espacio una vez se conoce y con esto queremos ir más allá de solo “abrir ventanas” hablamos de trabajar el marketing olfativo, de ambientar las viviendas con un olor neutro, agradable que invite a recorrerla y pasar más tiempo en ella. Teniendo en cuenta, que debe ser un olor sutil que el cliente lo perciba casi sin realmente darse cuenta, porque el olfato está vinculado a la memoria y por ende muy importante tenerlo en cuenta.

Identificar qué necesita tu cliente

Como profesionales inmobiliarios vemos varios tipos de clientes todos los días y es importante saber abordar cada situación y hacer las preguntas correctas para llegar a la información que realmente se necesita, para definir qué vivienda quiere y busca cada cliente. Habrá quienes lleguen a ti con las ideas bien claras y definidas, y otros que necesitan un poco de orientación. Para ayudarte a centrar a los clientes y determinar lo que quieren y necesitan hemos escrito este blog.

Somos muy fans de las listas y es lo primero que te vamos a recomendar, plantear dos listas, la primera con lo que quiere tu cliente y la segunda con sus necesidades, claro para ello necesitarás hablar y preguntarle al cliente. La comparativa de la lista ayudará a enfocar al cliente.

Para hacer la lista de necesidades te recomendamos anotar estos puntos:

  • Ubicación
  • Zona
  • Transporte público
  • Espacios públicos – zonas verdes
  • Vistas
  • Tipo de vivienda
  • Para renovar
  • Lista para entrar a vivir
         Distribución de planta
  • Número mínimo de baños
  • Número mínimo de dormitorios
  • Garaje
  • Trastero
  • Terraza

Una vez tengas el listado planteado establece rangos de importancia o preferencia, por ejemplo 0-5 siendo el 5 de vital importancia, porque entendemos que cada persona tiene necesidades y requerimientos específicos o dan más prioridad a unos que otros.

Puedes incluso preparar una plantilla atractiva para rellenar en físico o digital, en la que el cliente o tú puedan ir marcando las distintas necesidades y el nivel de prioridad.

La idea es que mientras vayas hablando con el cliente te sirva para definir la vivienda que cumpla sus necesidades. Es también una estrategia para que el cliente sea consciente de lo que pide, que sea verdaderamente lo que necesita no tanto lo que desea y para centrar el presupuesto, ya que los aspectos mencionados son clave para determinar el valor de un inmueble.

Si optas por aplicar este método, te recomendamos hacer el diseño de la plantilla fácil, atractiva y si es digital interactivo, así resultará más interesante rellenar tanto si decides entregarlo al cliente como si prefieres cumplimentar la información tú.